НТА > НОВИНИ > Львівські новини > Рухома нерухомість: схеми львівських бізнесменів

Рухома нерухомість: схеми львівських бізнесменів

Чому міська нерухомість так легко переходить із рук в руки, а в Ратуші заплющують очі на незаконну діяльність нових власників комунального майна центральній частині Львова?

478

Це розслідування почалося з одного, на перший погляд, звичайного оголошення про продаж 10 арів землі у Львові. Програма «Zмови» звернули на нього увагу, бо йшлося про продаж ділянки в історичній частині міста. Ділянка нібито призначена для зведення багатоквартирного житлового будинку. Втім жодних дозволів на це міська влада ще не надавала, а відповідні документи лише на етапі погодження.

Коли ж журналісти почали тягти за ниточки, то розплутали цілий клубок сумнівних операцій із нерухомістю довжиною в десятиліття. Викласти всі чисельні зібрані факти в одній програмі не вдалося. Тож зараз – частина І.

 Ділянка «ні звідки» вартістю у 900 тисяч «зелених»

Вулиця Карпінського, вздовж якої розташувалися перший та другий навчальні корпуси Львівської політехніки, простягається лише на двісті метрів.

Здавалося би, місця під забудову тут немає вже кілька десятиліть та й не може бути. Проте, на сайті оголошень натрапили на продаж земельної ділянки по цій вулиці, площею одразу 10 соток. Де вона є та звідки взялася – не зрозуміло. Тож зателефонували за вказаним номером телефону і домовилися про зустріч з ріелтором, як потенційні покупці. Вартість ділянки –  майже у 900 тисяч доларів.

Та вже наступного дня після розмови оголошення з сайту зникло, а ріелторка  телефоном повідомила, що земля продана.

Видається, що агентка із нерухомості просто надурила, адже навіть через кілька тижнів після  розмови з нею жодних реєстраційних дій з ділянкою не відбулося. Ба більше, їй досі не присвоєно кадастрового номеру. А це один з обов’язкових елементів реалізації землі.

 «Продаж на даний момент важко здійснити. В принципі, майже не можливо. Єдине, що можливо розглядати, схеми оренди земельної ділянки чи договір на безоплатне користування. Але це не звільняє від того, що якщо має змінитись власник, має бути присвоєний кадастровий номер», – пояснює процедуру ріелтор Микола Онуфрієнко.

Що це за ділянка та де саме вона розташована, дізналися від місцевих мешканців. Сусіди вже кілька місяців обговорюють чутки про будівництво, бо офіційних громадських слухань з цього приводу не проводилося.

 «Я сподівався, що ми будемо обговорювати це питання. Тим більше, є ж якісь містобудівні умови, особливо в центральній частині. Я знаю про поверховість обмежену – три поверхи і мансарда. Тобто вона не може бути вищою – це зрозуміло. Цікаво, як буде та решта, тих 10 соток землі заповнюватись, чи в глибину, чи в висоту?», – розмірковує мешканець на вул. Карпінського Олександр.  

Ділянкою під забудову на вулиці Карпінського виявилася прилегла територія невеличкого будинку на три квартири.

Місцеві мешканці розповіли: тут давно вже ніхто не живе. Проте документів на будівництво у її власників, виявляється, немає. Вони зробили тільки перший крок на довгому шляху до всіх процедурних погоджень.

 «На пленарному засіданні депутати проголосували за надання дозволу на зміни детального плану території. Відповідно, звернулися люди, щоби на цій ділянці зробити зміни у детальному плані території, щоби можна було збудувати багатоквартирний житловий будинок», розповів секретар Львівської міської ради Маркіян Лопачак.

Та не встигли у Ратуші ухвалити детальний план території, як власники ділянки виставили нерухомість на продаж.

«Буквально через декілька днів після першого рішення з’явилося оголошення у газетах, що ця ділянка вже продається – нібито з тими документами, які, власне, дозволяють багатоквартирне житлове будівництво. Хоча насправді цих документів ще просто немає, тому що тільки наданий дозвіл на зміну до ДПТ і ця процедура буде тривати ще декілька місяців», додає Маркіян Лопачак.

В управління чи у власність

Хто ж цей спритник? Про це вдалося дізнатися із реєстру речових прав на нерухомість. Власником будинку на Карпінського, 11 виявився Юрій Стеців – місцевий підприємець і засновник ряду компаній, що займаються нерухомістю і будівництвом. Будівля йому перейшла у самостійне управління від комунального підприємства «Айсберг» за рішенням Галицької районної адміністрації.

Це розпорядження і стало підставою для реєстрації права власності на будівлю. У документах так і зазначається: зареєстровано на основі акту списання багатоквартирного будинку з балансу.

Юристи кажуть, що у своїй практиці такого не зустрічали. Відтак підозрюють, що право власності оформлене з грубим порушенням закону і, ймовірно, у змові підприємця із посадовими особами.

 «Набування майна в Україні – це вичерпний перелік процедур. Зокрема, майно можна набути внаслідок господарської діяльності «купівля-продаж», внаслідок спадкування або приватизації. І кожен з цих переліків має свої механізми. Але відчуження з балансу самої будівлі, а це ми говоримо про управління будинком, про те, хто його має утримувати в належному стані – не є підставою для того, аби реєструвати речові права на нерухоме майно», – переконує юрист Юрій Танасійчук.  

Тобто, розпорядження адміністрації не надає права власності на майно. Йдеться лише про зміни в управлінні будинком. Журналісти зателефонували до Юрія Стеціва, щоби він  пояснив, як йому вдалося зареєструвати на себе будівлю, а одразу більше дізнатися про продаж землі без відповідних документів.

Юрій Стеців на дзвінок відповів, записав номер телефону та обіцяв перетелефонувати. Пізніше попросив надіслати йому на електронну пошту всі запитання, які цікавлять, аби він міг чітко на них відповісти. Відповіді, ані письмової, ані усної на момент виходу програми Zмови так і не отримали. Більше на зв’язок Юрій Стеців не виходив, слухавки не підіймав.

Майстер-клас: як купити удвічі дешевше майно у центрі Львова

Хто ж такий Юрій Стеців? Під час вивчення його діяльності  виявили чимало цікавих історій, пов’язаних саме із нерухомістю.

За інформацією з єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з’ясували, що окрім будинку на Карпінського Юрій Стеців володіє кількома приміщеннями за адресою Пекарська, 11. Вирушили туди.

Одразу біля входу натрапили на записку, в якій повідомляється, що ТзОВ «Спіраль Львів» необхідно шукати у будинку під номером 11-а, що одразу за рогом.

Виглядає дивним, з огляду на те, що ця компанія належить Стеціву, а будівля, в якій вона розташовується – ні. Так, звичайна записка стала першим кроком до наступного викриття.

Виявляється, за цією адресою раніше діяла обласна книжкова друкарня, яку кілька років тому продали з аукціону. Переможцем торгів тоді стала компанія «Спіраль», правонаступницею якої є «Спіраль Львів», а засновником – Юрій Стеців.

Та головне в цій історії те, що комунальне майно продали зі суттєво заниженою вартістю. Ліцитація, яка проходила за голландською системою, мала явні ознаки змови.

 «Голландський аукціон передбачає зниження ціни. Що три хвилини на певний крок. Це може бути, наприклад, один відсоток від первинної ціни – знижується ціна. Для чого це відбувається? Для того, що, якщо б ми, наприклад, йшли по 10 відсотків або по іншій градації, то кожен раз, проводячи аукціон, це могло би займати, наприклад, до семи місяців. Якщо ми говоримо про голландський, то все відбувається в один день і ціна поступово падає»,роз’яснив особливості таких торгів голова ГО «Львівський регуляторний хаб» Тарас Хавунка.

Стартова ціна об’єкту була майже 21 мільйон гривень. Далі вона поступово знижувалася, але на це жоден з учасників аукціону не реагував, доки ціна не дійшла до мінімально можливої позначки – 10 мільйонів гривень. І навіть тоді, окрім ТОВ «Спіралі», ставку ніхто не зробив.

«На це також уже неодноразово звертали увагу депутати: іноді простежується певна тенденція, коли окремі представники бізнесу, які беруть участь в аукціонах, у земельних чи майнових торгах, мають трошечки більше інформації, що буде з цими територіями плануватися в майбутньому», – підтверджує підозри про можливість махінацій і секретар ЛМР Маркіян Лопачак.

У даному випадку приміщення купили, аби вигідно продати. Усе, як в історії про землю на Карпінського: вже за кілька місяців будівлю реалізували через сайт оголошень за ціною 1,6 мільйона доларів, що майже вп’ятеро більше її аукціонної вартості.

«У будівлі збереглися оригінальні вікна, двері, батареї, австрійське обладнання, що може бути використано при декоруванні реконструйованого об’єкту. Зі споруди відкривається чудова панорама на місто. Споруду можна використати як офіс чи для створення тематичного готелю. Можлива добудова двох поверхів», – йшлося в оголошенні, яке вже втратило свою активність.

У ньому пропонували варіанти використання будівлі та навіть можливість додаткової надбудови всупереч зонінгових норм.

«Якщо це квартал малоповерхової забудови, то, як правило, погодження має обмеження по поверховості. Скажімо, якщо це район наближений до центру Львова, або до історичного середовища міста. Як правило, зараз у цих районах не зустрічаються будинки вище 5-6 поверхів»,  – стверджує ріелтор Микола Онуфрієнко.

У результаті, за фактом продажу будівлі на вул. Пекарській було відкрито кримінальну справу. Слідчі вважали, що друкарню реалізували за критично низькою вартістю, завдяки сприянню службових осіб Управління майном спільної власності Львівської облради.

«Ринкова вартість одного квадратного метра нерухомого майна у вказаному районі Львова коливається в межах 15-20 тисяч гривень. Водночас, службові особи Управління реалізували майновий комплекс за ціною близько 5 тисяч гривень за 1 метр квадратний, що в 3-4 рази менше від реальної ціни», – вказувалося у судовій справі.

 «Дорогий перепродаж цього майна – це вже наслідок первинного етапу, купівлі майна за варіантом, коли будь-яка юридична чи фізична особа має право його викупити за надто низькою ціною. І в цьому є захована причина: яким чином формувалась документація на здійснення публічних торгів щодо відчуження певного майна, що його вартість не відповідала ринковим умовам?», – задає майже риторичне запитання юрист Юрій Танасійчук.

«Zмови» намагалися домовитися про інтерв’ю із представниками Управління майном спільної власності Львівської облради, але на цю тему вони говорять не охоче. Спершу повідомили, що приміщення колишньої друкарні їм ніколи і не належало, а згодом заявили, що воно давно вже не їхнє і коментувати з цього приводу нічого не будуть.

Ось як виглядала телефонна розмова із головним спеціалістом управління майном спільної власності ЛОР Іванною Попович:

  • Приміщення на Пекарській, 11А – це колишня львівська друкарня і вона колись належала Львівській облраді. Але потім була приватизована на аукціоні.
  • То все-таки облраді належало?
  • Я вам ще раз говорю, Пекарська, 11 належить місту.
  • Але 11А кому належить?
  • Ви говорите там, де була друкарня?
  • Так.
  • Там 11А?
  • Так.
  • Зараз я буду з’ясовувати. Мені сказали, що вона області не належить.
  • Ну перевірте, будь ласка, тому що я ось подивилась, що колись це належало Львівській облраді.
  • А, ну все, воно зараз у приватній власності, з 2019-го року.

Відтоді ж будівля перебувала під арештом. А тому жодних реєстраційних дій вчиняти з нею не можна було. Тож Юрій Стеців через свою компанію «Спіраль» провернув цілу схему, аби завершити розпочате. Так було створене ТОВ «Спіраль Львів», яке стало правонаступником переможця аукціону і саме йому, на підставі рішення щодо розподільчого балансу, перейшла частина майна, прав та обов’язків попередника. У тому числі і його єдине майно – друкарня на Пекарській.

Утім і це ще не все. Згодом, через суд, компанія домоглася скасування арешту на будівлю. І хоч пізніше слідчим вдалося його поновити, нерухомість за цей час продали.

Стежити, щоб проєкт залишився без змін

Новим власником стало ТОВ «Друкарня на Пекарській», якій у березні цього року виконком міської ради видав містобудівні умови та обмеження на реконструкцію споруди під апарт-готель.

 «Ще коли на виконавчому комітеті розглядали надання містобудівних умов та обмежень, то було задано низку питань. І проєктанти дали на них відповідь. Але тепер треба стежити, щоб цей проєкт був дійсно такий, яким його представили. Там були питання по пожежних заїздах-виїздах, були питання щодо паркомісць. Проєктом гарантували, що все буде»,описав ситуацію із апарт-готелем Маркіян Лопачак.

Та кульмінацією цієї історії є той факт, що три роки тому комісія землекористування міської ради розглянула проєкт ухвали про надання в оренду земельної ділянки на вул. Пекарській, 11-А для компанії «Спіраль» під будівництво готелю. Тоді питання загальмували через відкриття кримінальної справи. Однак, врешті-решт, як бачимо, результату було досягнуто.

 «У нас є деякі підприємці, які знають, що у них точно буде все добре з міською владою. Це теж своєрідний бізнес, але, напевно, ті бізнесмени, які тим торгують, вони або дуже самовпевнені, або чітко розуміють, як вони досягнуть тих, скажемо так, параметрів», – каже керівник фракції «Європейська Солідарність» у ЛМР Петро Адамик.

Іншими словами, за бізнесменом, що здійснює такі операції з нерухомістю, обов’язково має стояти хтось дуже впливовий. Той, хто зможе протягти рішення цілого виконкому або ж по впливати на хід аукціону.

До кого тягнуться ниточки, які вже вдалося розплутати, та які ще привілеї від міста отримав таємничий підприємець Юрій Стеців –  у частині ІІ розслідування вже незабаром.

Програма журналістських розслідувань «Zмови», NTA

Оцініть новину
Клас!
0
Я це люблю
0
Ха-ха
0
Сумно
0
Злість
0
Обіймашки
0
Шооо?
0

Читайте нас у Telegram. Підписуйтесь на наш канал "Пряма мова Львова"

Коментарі